La Newsletter de Mars 2023

Vous souhaitez miser sur la pierre et investir dans l’immobilier pour commencer à construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Choix du bien et de l’emplacement, précautions à prendre… découvrez les conseils à suivre pour réussir votre premier investissement. LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE AVANT D'INVESTIR DANS L'IMMOBILIER Investir dans l’immobilier doit être fait avec prudence pour éviter toutes déconvenues (vacance locative, faible rentabilité…). Avant toute chose, il est essentiel de dresser un bilan patrimonial, en faisant le point sur vos moyens financiers et les aides dont vous pouvez bénéficier, et de définir l’objectif de votre investissement locatif. Pour connaître votre capacité d’emprunt et déterminer l’enveloppe globale de votre projet d’investissement, prenez rendez-vous avez plusieurs établissements bancaires. Votre budget sera déterminé selon la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre placement immobilier. Il est conseillé de conserver de la trésorerie afin de pouvoir prendre en charge les travaux éventuels et continuer à rembourser votre emprunt en cas de vacance locative. INVESTISSEMENT LOCATIF : COMMENT CHOISIR LE BON LOGEMENT ? Pour que votre investissement locatif soit réussi, le choix du bon emplacement est primordial. Mieux vaut miser sur un quartier dynamique, à proximité des commerces, des transports et des établissement scolaires. C’est la garantie que votre logement sera facile à louer et à revendre. Attention également à la taxe foncière, qui peut varier sensiblement d’une ville à l’autre. La surface du logement est également un critère important. Les petites surfaces (studios et T1) sont souvent accessibles financièrement et offrent une belle rentabilité locative puisque le loyer au mètre carré est plus élevé que pour les grands logements. Toutefois, le turn-over y est plus important que dans les logements plus spacieux car ils sont principalement occupés par les étudiants et jeunes actifs. Les remises en état du logement entre deux locataires sont également plus fréquentes. FAUT-IL PRIVILÉGIER LA LOCATION VIDE OU LA LOCATION MEUBLÉE ? Pour louer votre bien, vous avez le choix entre la location meublée et la location vide. Cette dernière est davantage prisée par des locataires qui prévoient une installation pérenne. Les changements de locataires et les frais de remise en état du logement sont donc moins importants. En revanche, la location meublée offre de nombreux avantages, notamment au niveau fiscal. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que propriétaire, vous avez le choix entre le régime forfaitaire, avec lequel vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives, et le régime réel qui permet de déduire les charges et les amortissements de vos recettes locatives. Enfin, précisons également que dans le cadre d’une location meublée, la durée préavis du propriétaire est de seulement 3 mois avant la fin du bail contre 6 mois pour une location vide.

Dans le cadre d’un achat immobilier, il est indispensable de bénéficier d’un apport personnel pour décrocher le prêt. En principe, le montant de cet apport doit couvrir les frais de notaire et les frais de dossier. L’APPORT PERSONNEL DOIT COUVRIR LES FRAIS PRINCIPAUX L’apport personnel est indispensable lorsque l’on souhaite souscrire un prêt immobilier. Cet apport constitue un gage de sécurité pour la banque, car il démontre votre capacité à épargner et donc à rembourser votre prêt. Le montant de l’apport doit en principe permettre de couvrir les frais de notaire et les frais de dossier : on estime ce montant à 10 % de la somme empruntée. COMMENT CONSTITUER UN APPORT PERSONNEL ? L’apport personnel peut revêtir plusieurs formes : il peut s’agir d’une épargne provenant d’un livret A, d’un PEL ou d’un livret LDDS par exemple. Pensez à l’épargne salariale le cas échéant : l’achat d’un logement de résidence principale vous permet de débloquer cette somme. Si vous devez réaliser une opération d’achat-revente, vous devez faire estimer votre logement actuel. Si cette estimation fait état d’une plus-value à l’issue de la revente, la banque peut considérer que cela viendra en complément de l’apport personnel. LE PTZ : UNE SOLUTION POUR GONFLER L’APPORT PERSONNEL Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez prétendre au PTZ : un prêt aidé par l’Etat qui est accordé sans intérêt d’emprunt associé. Ce prêt à taux zéro vous permet de constituer ou de compléter un apport personnel et le montant accordé dépend de vos revenus.

De nombreux propriétaires rechignent à l’idée de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre leur bien, notamment en raison du coût. Pourtant, l’investissement est en général très vite amorti. POUR VENDRE À UN MEILLEUR PRIX Vous voulez proposer votre logement au juste prix. C’est-à-dire qu’il doit vous rapporter assez pour que la vente soit intéressante, mais ne pas être trop cher, afin de ne pas faire fuir les acheteurs potentiels. Or, le prix d’un logement dépend de très nombreux facteurs : sa localisation et son état bien sûr, mais aussi son âge, son orientation, son étage et, de manière plus générale, le marché. Difficile pour un particulier de prendre en compte tous ces critères et d’en sortir une évaluation précise, alors qu’un professionnel maîtrise la question, connait la ville et ses tarifs, et dispose d’outils qui lui permettront de vous conseiller une fourchette de vente raisonnable et attractive. POUR RASSURER LES ACHETEURS Est-il utile de préciser qu’un achat immobilier est une décision importante et que la plupart des gens préfèrent s’assurer que tout se passera bien ? Outre le fait que votre bien aura une meilleure visibilité affiché en vitrine, passer par un professionnel donne à l’annonce une légitimité que vous ne trouverez pas sur les sites de particulier à particulier par exemple. Etes-vous bel et bien propriétaire du logement que vous vendez ? Respectez-vous vos obligations ? Fournissez-vous tous les documents nécessaires ? Toutes les mentions figurent-elles bien dans le compromis de vente ? Autant d’éléments qui peuvent inquiéter. Si les acquéreurs potentiels décident de franchir la porte d’une agence, c’est parce qu’ils savent que cela réduit les risques pour eux, vous attirerez donc plus de visiteurs. Vous avez déjà entendu parler de home staging ? C’est une technique qui consiste à valoriser le bien et à l’aménager de manière neutre pour le présenter comme un espace spacieux et personnalisable, dans lequel les visiteurs peuvent s’imaginer. Un professionnel de l’immobilier pourra vous accompagner dans cette mise en valeur et prendre des photos d’excellente qualité qui attireront aussitôt les internautes sur l’annonce. Certes, vous pourriez tenter de vous en occuper vous-même, mais les agences ont généralement soit les compétences en interne, soit des partenariats avantageux avec des photographes spécialisés, parfois même en fonction du type de logement (luxe, loft, vue sur la mer…).