IMMOBILIER NEUF : NOS CONSEILS & ASTUCES

Un logement est considéré comme neuf dès lors qu’il a été achevé il y a moins de 5 ans et qu’il n’a ni été habité, ni utilisé depuis.

Il existe plusieurs types d'immobilier neuf : 

1. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle  : Un terrain est acheté auprès d'un promoteur et un CCMI est signé entre l'acquéreur et le constructeur. La future maison est personnalisable. 

2. La vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) : Le logement est à construire, l’acquéreur achète le bien sur plan et devient propriétaire au fur et à mesure de la construction ; le paiement se fait donc tout au long de l’avancée des travaux.

construction de bâtiments

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DANS L'IMMOBILIER NEUF. 

LES ÉTAPES POUR LE CLIENT

  1. Définition du budget

  2. Choix de l'appartement

  3. Le contrat de réservation : dépôt de garantie de 5%

  4. Dossier de financement

  5. L'Acte de Vente devant le notaire (contrat de VEFA)

  6. Remise des clefs

LES ÉTAPES POUR LE PROMOTEUR

​Lancer un projet n'est pas de tout repos, découvrez toutes les étapes nécessaires pour avoir un bâtiment fini et livré. 

  1. Prospection foncière : le promoteur recherche un terrain

  2. Etude de faisabilité : le promoteur doit effectuer toutes les études afin d'être certain de la viabilité de son projet. 

  3. Dépôt du Permis de construire : un dossier complet est déposé auprès des services de l'urbanisme. Il peut y avoir de nombreux aller-retours afin que le projet soit validé par les instances gouvernementales

  4. Commercialisation : La mise en vente du projet est un grand moment pour le promoteur. Il réalisera si le projet correspond bien aux attentes des acquéreurs. 

  5. Garantie Financière d'Achèvement (GFA) : quand 50% des lots sont vendus, le promoteur doit obtenir cette garantie qui valide la solidité financière du projet

  6. Appel d'offre pour les entreprises de constructions : le promoteur doit trouver les entreprises qui réaliseront l'intégralité du chantier

  7. Le Gros Oeuvre : les fondations, la construction sont réalisées. Le bâtiment doit être mis hors d'eau et hors d'air

  8. Le Second Oeuvre : les cloisons, l'électricité, la plomberie et l'intégralité des finissions sont effectuées

  9. La Livraison : le promoteur remet les clés aux acquéreurs. 

FONCTIONNEMENT DES APPELS DE FONDS

Si vous achetez dans le neuf, un appel des fonds progressif sera mis en place. Les fonds seront débloqués au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. 

  • Réservation : 5%

  • Terrassement : 30%

  • Achèvement des fondations : 35%

  • Plancher des rez-de-chaussée : 65%

  • Mise hors d'air du bâtiment : 70%

  • Achèvement des cloisons : 90%

  • Achèvement des travaux : 95%

  • Remise des clés : 100%

CHECK-LIST

Du choix du programme immobilier à la livraison du logement en passant par la signature du contrat de réservation puis du contrat définitif, vous avez tant de choses à penser lorsque vous achetez un bien en VEFA que vous risquez d’en oublier… No stress, muni de notre check-list, rien ne vous échappera !

Une check-list qui s’articule autour de trois axes :

LE CONTRAT DE RÉSERVATION

Dans le contrat de réservation que vous aura remis le promoteur, est-il fait mention des informations suivantes (O/N) :

  • L'adresse de votre futur logement,

  • Sa surface habitable (même si elle n’est qu’approximative)

  • Le nombre de pièces (y compris les annexes et les dépendances)

  • Son prix (même prévisionnel) • La nature et la qualité des matériaux de construction

  • La date de signature du contrat définitif • Le délai de livraison (et les pénalités applicables en cas de retard)

  • La possibilité de renoncer à la vente si la banque vous refuse le prêt (« clause suspensive d’obtention de crédit »)

  • Les conditions de restitution du dépôt de garantie et de révision du prix de vente.

  • Une notice technique détaillant les techniques de construction et les matériaux utilisés doit aussi vous être remise.

LES GARANTIES

Le contrat contient-il les garanties prévues lorsque l’on achète un logement en VEFA (O/N) :

  • La garantie des vices apparents (à compter de la livraison, vous avez un mois pour les signaler)

  • La garantie de parfait achèvement (couvre les désordres survenus dans l’année qui suit la réception des travaux)

  • La garantie de bon fonctionnement (portes, fenêtres, équipements),

  • La garantie décennale (valable dix ans à compter de la réception des travaux, elle vous protège si des malfaçons compromettent la solidité de votre logement ou le rendent inhabitable)

  • La garantie phonique (valable dans l’année qui suit la remise des clés).

LE LOGEMENT

Le fait que votre habitation n’existe pas encore (et pour cause, elle est en train d’être construite) n’empêche pas de procéder à quelques vérifications. Pensez à:

  • Vous rendre sur place pour juger sur pièces de l’environnement de votre futur logement

  • Vérifier qu’il y a des écoles, des commerces, des parcs et des transports à proximité

  • Vous renseigner en mairie sur la constructibilité des terrains avoisinants

  • Demander si vos futurs voisins seront locataires ou propriétaires (dans le 1er cas, le turnover sera plus important)

  • Vérifier si votre ensemble immobilier comprendra des locaux professionnels (s’il s’agit d’une discothèque, des risques de nuisance sont à craindre)

  • Vous assurer, à la livraison, que les travaux sont achevés et que le logement ainsi que ses équipements sont conformes au contrat ?

CALCUL DE VOTRE BUDGET

L’achat d’un bien immobilier neuf induit de nombreux

frais mais ouvre également droit à des aides. Assurance-emprunteur, frais de notaire, charge de copropriété, taxe foncière, aides à l’accession... les éléments à prendre en compte pour connaître son budget avant de se lancer.

 

LOGEMENT NEUF : DES FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS

Comme pour tout achat immobilier, l’acquisition d’un logement neuf engendre le paiement de frais de notaire. Ces derniers sont toutefois deux fois moins élevés dans l'immobilier neuf (entre 2 et 3 % du prix de vente) que dans l’ancien. Dans le cadre d’un achat sur plan, les frais de notaire sont même parfois offerts par le promoteur. Si l’acheteur passe par une agence immobilière pour acquérir son logement neuf, il devra lui verser une commission, qu’il doit donc prendre en compte pour calculer son budget. S’il souscrit un crédit, l’acquéreur doit calculer les frais liés à sa souscription, comme l'assurance emprunteur, les frais de dossier, qui représentent généralement 1 % du montant de l’emprunt, et la garantie (hypothèque ou caution) comprise entre 1 000 et 3 000 euros.

CHARGES DE COPROPRIÉTÉ, IMPÔTS LOCAUX… NE PAS NÉGLIGER LES FRAIS POST-ACHAT

 

Une fois installé dans son logement neuf, le nouveau propriétaire devra payer des charges de copropriété, destinées à l’entretien des parties communes (escalier, ascenseur, jardin…) et dont le montant est défini par le budget prévisionnel. En revanche, contrairement à l’immobilier ancien, le propriétaire peut généralement bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction. Cette exonération peut être totale ou partielle, selon les communes.

 

Par contre, si elle va progressivement être supprimée, la taxe d’habitation reste toujours obligatoire pour les personnes éligibles. C’est la personne qui occupe le logement qui doit la payer. Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est donc au locataire de la régler.

ACHAT SUR PLAN : DE NOMBREUSES AIDES À L’ACCESSION

Dans le neuf, les acquéreurs peuvent profiter de nombreuses aides à l'accession, dont le Prêt à Taux Zéro (PTZ), accessible sous conditions de revenus jusqu’en décembre 2021 dans les tendues et jusqu’en décembre 2019 dans les zones B2 et C.

 

Dans ces zones, la dépense finançable par le prêt est de 20 %, contre 40 % dans les zones tendues. De leur côté, les investisseurs peuvent prétendre au dispositif Pinel, qui leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 %, en contrepartie d’un engagement à louer leur logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans.

 

Ils doivent toutefois le louer vide et à un prix inférieur d'environ 20 % au marché. Les revenus du locataire doivent également être inférieurs à un plafond fixé.

AVANTAGES DE LA VEFA

Les avantages :

  • Neuf, fonctionnel et confortable, de nombreux rangements, cuisine équipée, salle de bain dernier cri, isolation thermique, dernières normes écologiques… Les avantages en termes de confort de vie ne sont pas négligeables !

  • Les promoteurs laissent souvent la possibilité de personnaliser les biens : revêtement des sols, couleurs des murs, aménagements, sens d’ouverture des portes etc…

  • La sécurité est également de mise : Etanchéité, isolation, conformité aux normes parasismiques, sécurité incendie. Et surtout, le bien est garanti jusqu’à 10ans !

Financièrement, les avantages sont nombreux :

  • outre les charges de copropriété beaucoup plus faibles que pour un logement ancien,

  • il y a la possibilité d’être exonéré de la taxe foncière les deux premières années,

  • de bénéficier d’une TVA réduite à 5.5% au lieu des 20% habituels,

  • la possibilité d’avoir recourt au PTZ,

  • les frais de notaires réduits (comptez 2 à 3% du prix de vente au lieu de 7-8% !)

Le gros plus : la réduction d’impôt grâce à la loi Pinel

En plus des avantages cités plus haut, l’investissement locatif dans le neuf présente un gros avantage : le fait de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à la loi Pinel.

C’est LE gros plus de l’investissement locatif via le dispositif Pinel. L’acheteur a le choix de louer le bien neuf pendant 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolonger la location jusqu’à 12 ans.

Selon la durée de location, l’investisseur bénéficie d’un certain taux de défiscalisation qui s’applique sur le prix de l’appartement acheté :

  • 12% du montant pour une location de 6 ans,

  • 18% pour 9 ans

  • et 21% pour 12 ans.