Crédit immobilier : quel doit être le niveau de l'apport personnel ?

Aujourd’hui, la loi Pinel vous permet d’avoir une réduction de 2% par an pendant 6 ans ou 2% par an pendant 9 ans puis 1% sur les années 10 à 12. En achetant un logement 100 000 €, vous aurez donc 12% de réduction d’impôt sur 6 ans (12 000 €), 18% sur 9 ans voir même 21% sur 12 ans. Le texte nous informe qu’à partir de 2023, la réduction tomberait à 10.5%, 15% ou 17.5% sur les mêmes durées. Pire encore, on décroit pour 2024 avec les taux du tableau récapitulatif ci-dessous. Taux de réduction de la loi Pinel en 2021, 2022, 2023 et 2024. 2021 2022 2023 2024 6 ans 12% 12% 10.5% 9% 9 ans 18% 18% 15% 12% 12 ans 21% 21% 17.5% 14% On ne connait pas encore le montant de la réduction prévu chaque année. 10.5% sur 6 ans suppose une réduction de 1.75% par an mais si on poursuit ces 1.75% jusqu’à 9 ans, on diffère des 15% prévus. Il y’a donc fort à parier que le dispositif change un peu à ce niveau et que le choix de l’engagement sur 6 ou 9 ans devienne primordiale. Attention, la baisse des taux Pinel ne concernera que les investissements commençant en 2023 ou après; on retiendra la date de dépôt du permis de construire. Ceux qui achètent un Pinel aujourd’hui ou en 2022 auront les taux attractifs jusqu’au bout du dispositif. Enfin, cette loi a le temps de changer. D’autant que la loi des finances 2021 prévoit déjà la possibilité d’éviter cette baisse de la réduction Pinel. Il est possible de garder la réduction Pinel attractive de 2021 jusqu’en 2024 pour les logements verts. Le législateur permet déjà de ne pas subir cette baisse de la réduction Pinel qui viendrait sans nul doute venir couper l’envie d’investir à bon nombre de ménages. Le texte nous apprend que si les logements Pinel faits après 2022 respectent certaines normes environnementales, il sera alors possible de toujours bénéficier la réduction d’impôt maximum. On ne connait pas encore les règles qui seront fixées par décret. Le texte indique : « les dispositions ne s’appliquent pas au logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieure à la réglementation, dont les critères sont définis par décret« . Nul doute que d’ici là, la loi peut changer et qu’à défaut, les promoteurs proposeront sans nul doute uniquement des logements éligibles à ces nouvelles normes environnementales afin de pouvoir bénéficier de la réduction de 2% par an pendant 6 ou 9 ans puis 1% sur trois ans.

Vous souhaitez miser sur la pierre et investir dans l’immobilier pour commencer à construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Choix du bien et de l’emplacement, précautions à prendre… découvrez les conseils à suivre pour réussir votre premier investissement. LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE AVANT D'INVESTIR DANS L'IMMOBILIER Investir dans l’immobilier doit être fait avec prudence pour éviter toutes déconvenues (vacance locative, faible rentabilité…). Avant toute chose, il est essentiel de dresser un bilan patrimonial, en faisant le point sur vos moyens financiers et les aides dont vous pouvez bénéficier, et de définir l’objectif de votre investissement locatif. Pour connaître votre capacité d’emprunt et déterminer l’enveloppe globale de votre projet d’investissement, prenez rendez-vous avez plusieurs établissements bancaires. Votre budget sera déterminé selon la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre placement immobilier. Il est conseillé de conserver de la trésorerie afin de pouvoir prendre en charge les travaux éventuels et continuer à rembourser votre emprunt en cas de vacance locative. INVESTISSEMENT LOCATIF : COMMENT CHOISIR LE BON LOGEMENT ? Pour que votre investissement locatif soit réussi, le choix du bon emplacement est primordial. Mieux vaut miser sur un quartier dynamique, à proximité des commerces, des transports et des établissement scolaires. C’est la garantie que votre logement sera facile à louer et à revendre. Attention également à la taxe foncière, qui peut varier sensiblement d’une ville à l’autre. La surface du logement est également un critère important. Les petites surfaces (studios et T1) sont souvent accessibles financièrement et offrent une belle rentabilité locative puisque le loyer au mètre carré est plus élevé que pour les grands logements. Toutefois, le turn-over y est plus important que dans les logements plus spacieux car ils sont principalement occupés par les étudiants et jeunes actifs. Les remises en état du logement entre deux locataires sont également plus fréquentes. FAUT-IL PRIVILÉGIER LA LOCATION VIDE OU LA LOCATION MEUBLÉE ? Pour louer votre bien, vous avez le choix entre la location meublée et la location vide. Cette dernière est davantage prisée par des locataires qui prévoient une installation pérenne. Les changements de locataires et les frais de remise en état du logement sont donc moins importants. En revanche, la location meublée offre de nombreux avantages, notamment au niveau fiscal. En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que propriétaire, vous avez le choix entre le régime forfaitaire, avec lequel vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives, et le régime réel qui permet de déduire les charges et les amortissements de vos recettes locatives. Enfin, précisons également que dans le cadre d’une location meublée, la durée préavis du propriétaire est de seulement 3 mois avant la fin du bail contre 6 mois pour une location vide.

De nombreux propriétaires rechignent à l’idée de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre leur bien, notamment en raison du coût. Pourtant, l’investissement est en général très vite amorti. POUR VENDRE À UN MEILLEUR PRIX Vous voulez proposer votre logement au juste prix. C’est-à-dire qu’il doit vous rapporter assez pour que la vente soit intéressante, mais ne pas être trop cher, afin de ne pas faire fuir les acheteurs potentiels. Or, le prix d’un logement dépend de très nombreux facteurs : sa localisation et son état bien sûr, mais aussi son âge, son orientation, son étage et, de manière plus générale, le marché. Difficile pour un particulier de prendre en compte tous ces critères et d’en sortir une évaluation précise, alors qu’un professionnel maîtrise la question, connait la ville et ses tarifs, et dispose d’outils qui lui permettront de vous conseiller une fourchette de vente raisonnable et attractive. POUR RASSURER LES ACHETEURS Est-il utile de préciser qu’un achat immobilier est une décision importante et que la plupart des gens préfèrent s’assurer que tout se passera bien ? Outre le fait que votre bien aura une meilleure visibilité affiché en vitrine, passer par un professionnel donne à l’annonce une légitimité que vous ne trouverez pas sur les sites de particulier à particulier par exemple. Etes-vous bel et bien propriétaire du logement que vous vendez ? Respectez-vous vos obligations ? Fournissez-vous tous les documents nécessaires ? Toutes les mentions figurent-elles bien dans le compromis de vente ? Autant d’éléments qui peuvent inquiéter. Si les acquéreurs potentiels décident de franchir la porte d’une agence, c’est parce qu’ils savent que cela réduit les risques pour eux, vous attirerez donc plus de visiteurs. Vous avez déjà entendu parler de home staging ? C’est une technique qui consiste à valoriser le bien et à l’aménager de manière neutre pour le présenter comme un espace spacieux et personnalisable, dans lequel les visiteurs peuvent s’imaginer. Un professionnel de l’immobilier pourra vous accompagner dans cette mise en valeur et prendre des photos d’excellente qualité qui attireront aussitôt les internautes sur l’annonce. Certes, vous pourriez tenter de vous en occuper vous-même, mais les agences ont généralement soit les compétences en interne, soit des partenariats avantageux avec des photographes spécialisés, parfois même en fonction du type de logement (luxe, loft, vue sur la mer…).